Что надо знать, если недвижимость попала в зону КРТ

Многие собственники земельных участков начали сталкиваться с ситуацией, когда они получают информацию, что их собственность входит в зону комплексного развития территории (КРТ), регулируемого правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Стоит отметить, что в некоторых случаях под зону комплексного развития попадают большие площади.
После получения информации о вхождении собственности в КРТ, многие владельцы земельных участков и недвижимости, а также арендаторы начинают воспринимать сложившийся факт, как запрет на выполнение каких-либо действий с недвижимостью до определения и завершения мероприятий в отношении территорий или исключения недвижимости из зоны комплексного развития или других законодательных актов регламентирующих землепользование и застройку.
Учитывая вхождение собственности в обозначенную зону, стоит отметить, что в данном случае возникают определенные ограничения по использованию земли. Но даже при таком варианте существуют некоторые исключения, о которых собственники обязаны знать.

Что представляет собой КРТ

Чтобы не допустить ошибок, необходимо правильно понимать, что представляет собой комплексное развитие территорий (КРТ). Если говорить в общем смысле, то это мероприятия, конечной целью которых считается улучшение обозначенной территории за счет строительства и развития инфраструктуры, застройки площади новыми зданиями и постройками. При больших объемах площади требуется привлечение крупных компаний, создание проекта благоустройства и реализация намеченных целей по строительству и развитию инфраструктуры в соответствии с утвержденным планом.

Застройка территории может включать строительство домов, промышленных объектов и многие другие сопутствующие здания. Но такие варианты подходят только для больших площадей. Не стоит воспринимать ситуацию, что под КРТ могут попасть только большие площади. Если учитывать существующую практику, то под такую зону могут попасть:

  1. Небольшие участки, на которых не обязательно применение требований комплексного развития;
  2. Существующие жилые и промышленные застройки, если не требуется их снос;
  3. Земля, предназначенная под индивидуальное жилищное строительство или садоводство.

Проблема установки зоны КРТ заключается в том, что до начала реализации программы может пройти несколько лет, а в некоторых случаях, она может остановиться на первоначальном этапе и не развиваться в дальнейшем.

Юридические аспекты

Если обратиться к ч. 5.1 ст. 30 ГК, то в ПЗЗ должны быть предусмотрены определенные зоны комплексного развития. Стоит отметить, что в большинстве ПЗЗ такие требования учтены и в них присутствует информация о зонах. Но наличие утвержденных требований законодательства не означает, что реализация соответствующих программ начнется немедленно или их планируется реализовать в ближайшей перспективе.

На первоначальном этапе перед проведением мероприятий по развитию территорий необходимо создать и опубликовать проект развития зоны. Инициатором проекта могут быть правообладатели недвижимости, участки которых попадают по установленные параметры. Затем наступает время промежуточных этапов, в ходе которых принимает решение о создании зоны КРТ или заключается соответствующий договор с собственниками.
При этом стоит уточнить следующий факт. Ограничения для собственников могут наступить только после принятия решения о создании зоны комплексного развития, а не после появления информации о соответствующей зоне в ПЗЗ.

Также необходимо учитывать, что в законодательстве отсутствуют какие-либо временные рамки от момента установки зоны КРТ до даты принятия решения. Поэтому надеяться на быструю процедуру по принятию решения не стоит. В некоторых случаях это растягивается на неопределенный срок, а иногда решение вообще не принимается. Такие ситуации могут возникнуть при определении зоны КРТ в ПЗЗ на больших площадях. Найти инвестора, который сможет освоить предлагаемую площадь в обозначенные сроки, бывает сложно. По этой причине собственники остаются в непонятной ситуации и насколько длительным будет ожидание принятия решения непонятно.

Что можно делать с участком, если он входит в зону КРТ

Если решение о КРТ еще не принято, то собственник может выполнить следующее:

1. Провести изменение ВРИ.

До принятия решения, действуют такие же правила, какие предусмотрены для обычных земельных участков. При необходимости собственник вправе внести изменения в вид разрешенного использования собственности. Процедура изменений проводиться по стандартной схеме.

Это утверждение основано на ч. 4.1 ст. 37 ГК РФ, в которой указано, что после принятия решения и до момента утверждения документов о планировке проводить изменения разрешенного использования нельзя. Пока решение не принято в отношении земли действует п.2 ст. 7 Земельного кодекса, который разрешает изменения.
Также разрешение на изменение вида подтверждает сложившаяся судебная практика. В частности: разрешение на изменение вида допустимого использования участка, входящих в зону КРТ, действительно до принятия утвержденного законодательством плана планировки.
В других случаях, собственник сам вправе определить назначение, учитывая действующий градостроительный регламент.

2. Межевание участка.

Процесс межевания регламентирован ст. 11.2 и 11.3 ЗК РФ. В законодательстве не предусмотрен запрет на межевание и образования новых границ. Исключением из правил считается ситуация, когда земля входит в зону КРТ. Это предусмотрено пп. 1. п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ.

Соответственно, при межевании необходимо учитывать требования по предельным параметрам, установленным законодательством. Если при обычных условиях параметры регламентируются ПЗЗ, то в отношении земель, которые включены в зону КРТ существует оговорка, что необходимо учитывать утвержденный проект, разработанный после соответствующего решения. Учитывая изложенные факты, может возникнуть закономерный вопрос о требованиях и условиях, которые необходимо учитывать при возникновении желания у собственника поделить участок.

Если обратиться к судебной практике, то суды в основном встают на сторону собственников. Такую позицию судьи аргументируют следующим: «Проект в отношении земельного участка не разрабатывался и соответственно решение о необходимых параметрах участка не принималось. Учитывая изложенное, размеры после межевания нельзя считать нарушением законодательства (Постановление АС Московского округа No Ф05-14890/2021 от 26 июля 2021 г.).

Таким образом, судебные решения подтверждают, что собственник может провести разделение земли даже в том случае, если участок входит в зону КРТ. Вхождение в зону комплексного развития не могут считаться основанием для отказа в регистрации межевания и права собственника не могут нарушаться из-за бездействия каких-либо органов.

3. Оформление участка в собственность или заключение договора аренды с ранее построенным зданием.

До принятия решения, собственник вправе реализовать такие действия. Такой вывод можно сделать на основании решений судов и судебной практики.

В качестве примера можно привести Постановление АС Московского округа No Ф05-15251/2018 от 15 июля 2017 года, в котором сказано, включение участка в зону КРТ нельзя считать основанием для отказа, если у собственника возникло желание его выкупить.
Аналогичной правовой оценки придерживаются и другие суды при рассмотрении исков, когда муниципальные органы власти отказывают согласовать изменения собственности. В случае законно возведенного строения и если не наступил обозначенный законодательством момент заключения договора, собственнику нельзя отказать в регистрации. Администрация вправе отказать в согласовании только в том случае, если договор уже заключен.

4. Получение ГПЗУ, если он включен в будущую зону комплексного развития.

При направлении заявление на получение генерального плана при отсутствии проекта планировки, собственник, согласно ч. 4 ст. 57.3 ГК РФ, может получить отказ только при наличии решения о комплексном развитии.

Соответственно, в законодательстве четко указано, что запрет на предоставление плана возможен только после решения. Но как показывает судебная практика, при рассмотрении исков по обжалованию решений в отказе суды придерживаются другой позиции и часто встречаются ситуации, когда отказы признаются правомерными.
Например, в Постановлении АС Московского округа No Ф05-35747/2021 21 сентября 2021 года указывается, что собственник не может получить ГПЗУ по причине отсутствия утвержденного плана планировки, с указанием границ, если участок входит в зону комплексного развития.

5. Разрешение на строительство и дальнейшее выполнение работ.

При рассмотрении этого вопроса необходимо учитывать существование определенных противоречий.

В пп. 7 п. 3 ст. 41 ГК РФ указано, что подготовка проекта подготовки территорий при размещении капитальных зданий считается обязательной, если земля входит в зону комплексного развития.

Но вместе с этим, согласно ч. 13 ст. 51 ГК получить разрешение на строительство не получиться, если отсутствует ППТ и если не принято соответствующее решение. Соответственно, если участок включен в предполагаемую зону и на нее не подготовлен проект подготовки территорий, то соответствующие органы обязаны выдать разрешение вплоть до того момента, пока не принято решение о КРТ.

Учитывая представленную информацию, можно сделать вывод, что на сегодня однозначно ответить на поставленный вопрос не получиться. Если возникла необходимость получения разрешения, и дело дошло до рассмотрения в суде, то остается ссылаться на ч. 13 ст. 51 ГК РФ, которая указывает, что выдача разрешения обязательна до того момента, пока не принято решение о КРТ. Дополнительно в качестве доказательств можно указать аналогичные судебные разбирательства, которые подтверждают правомерность выдачи разрешения.
Для получения разрешения и дальнейшего нового строительства могут потребоваться характеристики здания, которые указываются в ППТ. Но в отношении уже возведенных зданий таких требований нет. Тем более для таких зданий можно использовать дачную амнистию.
Многие судебные решения принимаются на основании того факта, что собственник не должен лишаться права на возведения на своем участке каких-либо зданий только по причине, что уполномоченные органы не исполняют своевременно свои обязанности.

Заключение

Если брать в общем смысле, то режим комплексного развития территорий безусловно оказывает положительное влияние на строительство и развитие инфраструктуры. Но при этом необходимо помнить, что иногда принятие решения о развитии территорий происходит, если не с нарушениями, то, по крайней мере, при отсутствии необходимой документации и без учета фактического состояния условий землепользования в конкретном регионе или местности.
Среди положительных факторов стоит отметить, что во многих случаях суды встают на сторону собственников земельных участков и принимают положительное решение при направлении искового заявления при спорной ситуации.

все статьи

Оцените статью