Недвижимость изымают под строительство объектов госважности

В России приняты законы, защищающие право собственности на недвижимое имущество. Но другие законы и подзаконные акты разрешают изымать земельные участки для строительства объектов, необходимых государству или отдельному региону.

Формально муниципалитет или государство обязаны составить специальное соглашение об изъятии. Но у собственника земли отсутствует право выбора. Ему остается только рассчитывать на получение солидного возмещения.

Финансовое положение собственника после изъятия не должно ухудшиться. Полученной суммы должно хватить на покупку нового участка и обустройство на нем. Особенно это важно, если на изымаемом участке находился, например, магазин или иное коммерческое предприятие. На практике это означает, что важно правильно рассчитать сумму компенсации за изъятый объект недвижимости.

Изъятие земель и строений: особенности процедуры

Все основания для изъятия участка для государственных или муниципальных нужд перечислены в Земельном кодексе РФ. Это возможно в следующих ситуациях:

  • запланировано строительство нового или реконструкция существующего объекта, имеющего значение для страны в целом, отдельного региона или муниципалитета;
  • необходимо расширить особо охраняемую территорию. Либо запланировано создание нового объекта подобного назначения;
  • земельный участок необходим, чтобы Россия могла выполнить свои обязательства по международным соглашениям;
  • в данном конкретном месте планируется вести работы по разработке недр.

Важно отметить, что определенные требования предъявляются к многоквартирным домам, расположенным на изымаемых участках. Здание предварительно нужно перевести в разряд аварийных. Требуется либо снос объекта, либо реконструкция.

Только слов о том, что участок подлежит изъятию, недостаточно для проведения процедуры. У ее организатора на руках должны быть необходимые документы, например:

  • планы застройки участка;
  • копия международного соглашения;
  • официальные выводы комиссии о признании объекта аварийным, не подлежащим дальнейшей эксплуатации.

Если собственнику участка или квартиры в многоквартирном доме не предъявят ни один из этих документов, он может обратиться в суд и признать решение об изъятии незаконным. На это ему дается 3 (три) месяца с момента уведомления об изъятии.

Если изъятие все же состоится, его организаторы обязаны работать в соответствии с Главой VII.1 ЗК РФ.

Предписанный законом порядок действий:

  1. Выработка решения о необходимости изъятия участков в целях, перечисленных выше.
  2. Размещение информации о принятом решении. Для этого можно использовать официальные порталы органов госвласти или муниципалитета (если инициатором является он). Также копии решения необходимо направить собственникам участков и в Росреестр.
  3. Выезд на объект кадастровых инженеров и оценщиков для выполнения необходимых работ.
  4. Разработка проекта соглашения об изъятии объектов недвижимости. Копии документов муниципалитет или органы госвласти обязаны направить собственникам участков.
  5. Правообладатели вносят свои предложения. Комиссия учитывает их и дорабатывает соглашение.

Если стороны пришли к согласию, собственнику изъятого участка выплачивается оговоренная компенсация. Данные об изъятии передаются в Росреестр для внесения необходимых записей в ЕГРН. Если же владелец не соглашается на предлагаемые условия, муниципалитет или орган госвласти может обратиться в суд для принудительного изъятия участка.

Расчет компенсации за изъятый участок: для чего нужен отчет оценщика

В соответствии со статьями ЗК РФ орган госвласти или муниципалитет обязан пригласить оценщика. Цель — определение убытков, которые понесут собственники при изъятии недвижимости. То, что участок именно изымается, не имеет значения. Оценщик не учитывает этот факт.

Между оценкой объекта и подготовкой соглашения об изъятии и передачей его собственнику участка для ознакомления должно пройти не более 60 дней. Важно отметить, что государственные структуры больше не будут пересматривать отчет. Этот документ будет действителен до момента разрешения ситуации: в добровольном порядке или через суд.

Владелец объекта может не согласиться с данными оценки и обратиться в другую компанию. Но, как показывает практика, госструктуры редко принимают отчет правообладателя к сведению. В такой ситуации разрешить спор можно только в судебном порядке.

Оценка убытков: что нужно учитывать?

Часто изъятию подлежат не просто дачные участки, а территории, занятые промышленными предприятиями, офисными зданиями или иными коммерческими структурами. Собственник зданий и участков может заниматься собственным производством или сдавать объекты в аренду третьим лицам. Полученные суммы — это его прибыль. С нее он платит налоги, зарплату персоналу. Определенные средства тратятся на поддержание в приемлемом состоянии непосредственно зданий и сооружений.

Если в какой-то момент времени органы госвласти или муниципалитет принимают решение об изъятии участка, собственник лишается бизнеса. Для восстановления дел в текущем состоянии ему необходимо:

  • приобрести земельный участок аналогичной площади с таким же разрешенным видом использования и строить на нем здания такой же площади. Либо необходимо сразу покупать объекты с нужными характеристиками;
  • оформить все необходимые документы, в том числе внести изменения в устав компании и ЕГРЮЛ, чтобы не получать претензии от ФНС;
  • перевезти в новое здание имеющееся оборудование;
  • найти клиентов для сдачи им помещений в аренду, если ранее компания занималась именно этим;
  • расторгнуть договоры с текущими арендаторами и выплатить им компенсацию, если это предусмотрено договорами.

На проведение всех перечисленных этапов может потребоваться несколько месяцев. Все это время компания не сможет полноценно работать. Ей придется либо увольнять сотрудников, выплачивая им предусмотренные законом компенсации, либо оформлять простой. Но его по закону также нужно оплачивать.

Все убытки, связанные с изъятием земельных участков у бизнес-структур, можно разделить на следующие основные группы:

  1. Необходимость нанимать здания и/или сооружения для кратковременного размещения оборудования и персонала на время, пока не будут построены или куплены объекты для окончательного размещения подразделений компании. К этой же группе можно отнести услуги риэлтора транспортные расходы.
  2. Покупка или строительство новых зданий. Необходимо найти подходящий участок, зарегистрировать право собственности на него, построить все необходимые объекты. Также добавляются расходы на переезды, услуги риэлтора, строительство и т. д.
  3. Затраты, напрямую связанные с приостановкой работы. Компания не может получать прибыль, вынуждена выплачивать неустойки по заключенным договорам. В то же время необходимо платить зарплату персоналу, НДФЛ и взносы во внебюджетные фонды.

Еще несколько важных моментов

Государственный оценщик при подсчете убытков в большинстве случаев действует по шаблону. Правообладатель же объекта заинтересован в том, чтобы в отчете была учтена специфика конкретного бизнеса.

Он может достаточно быстро найти новые здания или участок с аналогичными параметрами, как у изъятых. Но необходимо еще восстановить деловые отношения с партнерами или найти новых клиентов. Здание может находиться в менее удачном месте, чем изъятое. Может оказаться, что компании-арендодателю придется снижать ставки по аренде. Либо срок экспозиции на рынке до сдачи объекта в аренду составит несколько месяцев. А это — упущенная выгода. Компания не получает прибыль, но вынуждена тратиться на ремонт и содержание зданий, оплачивать коммунальные услуги.

Проблема может заключаться и в том, что нельзя использовать одинаковые методы для оценки зданий разного типа и назначения, например:

  1. Котельные, трансформаторные подстанции, в дальнейшем не станут источником дохода. Для их оценки целесообразно использовать затратный метод.
  2. Здания, предназначенные для сдачи в аренду, ведения торговли, производственной деятельности, оценивают с использованием сравнительного или доходного методов.

Небольшое заключение

Если государство или муниципалитет по разным причинам изымают участок земли, его правообладателю не стоит полагаться только на отчет официального оценщика. Он в большинстве случаев не будет учитывать упущенную выгоду собственника объекта. Последнему необходимо самостоятельно нанимать оценщика и юриста, специализирующегося на решении подобных проблем.

Только в этом случае можно рассчитывать на получение компенсации, позволяющей действительно вернуться на уровень прибыли до изъятия участка.

все статьи

Оцените статью